¿QUÉ GASTOS DE HIPOTECA PUEDO RECLAMAR? EL TRIBUNAL SUPREMO FIJA DOCTRINA DEFINITIVA.

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, reunida en pleno, ha dictado varias sentencias fijando doctrina sobre algunas cuestiones relativas a cláusulas abusivas en contratos con consumidores sobre las que aún no se había pronunciado.

1.- Comisión de Apertura:

Tras examinar la normativa sectorial aplicable al caso (tanto la nacional como la de la Unión Europea), el Tribunal Supremo considera que la comisión de apertura no es ajena al precio del préstamo; por el contrario, el interés remuneratorio y la comisión de apertura constituyen sendas partidas del precio del préstamo, en cuanto que son las principales retribuciones que recibe la entidad financiera por conceder el préstamo al prestatario y no corresponden a actuaciones o servicios eventuales.

Se trata de una comisión que ha de pagarse por entero en el momento inicial del préstamo, lo que hace que el consumidor medio le preste especial atención como parte sustancial del sacrificio económico que le supone la obtención del préstamo; y la redacción, ubicación y estructura de la cláusula permiten apreciar que constituye un elemento esencial del contrato.

2.- Gastos de Notaría:

Siguiendo el criterio unánime de los Tribunales de Justicia, la factura emitida por el Notario habrá de ser asumida, en su mayor parte, por el Banco.

Así lo indica el Tribunal Supremo, al establecer que "en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas(necesaria para la constitución de la garantía real), atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Y
quien tiene interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución especial".

3.- Gastos de Registro de la Propiedad:

La garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a este al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca. En cambio, la inscripción de la escritura de cancelación interesa al prestatario, por lo que a él le corresponde este gasto.

4.- Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados:

El Tribunal Supremo decidió que será el cliente quien deberá seguir pagando el impuesto de actos jurídicos documentados de las hipotecas.

El Supremo considera que no hay dos hechos imponibles (préstamos y constitución de garantía hipotecaria), sino uno sólo. Éste sería el préstamo y por eso el sujeto pasivo es el cliente, tanto en el simple préstamo, como en el préstamo hipotecario..

Además, sostiene que el cliente también es el que tiene la capacidad económica (según el Tribunal Constitucional, la capacidad de endeudarse es una manifestación de riqueza potencial). Por tanto, el cliente es el sujeto pasivo del AJD: 1) porque prevalece el hecho imponible del préstamo y 2) porque el cliente demuestra capacidad económica.

5.- Gastos de Gestoría:

Tras la última sentencia del Tribunal Supremo, los gastos de gestoría habrán de ser abonados por mitad entre Banco y cliente, por lo que podría reclamarse el 50% de los mismos.